KMO-zone Klein-Bijgaardenstraat
Een nieuwe werkplek in Sint-Pieters-Leeuw
Langs de Klein-Bijgaardenstraat in Sint-Pieters-Leeuw wordt momenteel gewerkt aan een voorstel voor de kwalitatieve herontwikkeling van een vandaag verloederde bedrijfssite tot een hedendaags bedrijvenpark met 36 compacte KMO-units.
De site bevindt zich binnen een zone die reeds jarenlang bestemd is voor bedrijfsactiviteiten volgens bestemmingsplannen en maakt deel uit van een bestaande bedrijvenzone.
Dit project is onderhevig aan de beperkende voorschriften van het Bijzonder Plan van Aanleg (afgekort: BPA) ‘Slesbroekstraat’, waarin wij – onder de naam TRIVON – trachten een hedendaagse werkplek te creëren die ruimtelijk integreert in haar omgeving en tegelijk inzet op landschappelijke inpassing, kwalitatieve architectuur en een verzorgde aanleg van de omgeving.
Het project werd ontworpen binnen de geldende stedenbouwkundige voorschriften en verordeningen, met bijzondere aandacht voor buffering, groenaanleg, waterbeheer en een integratie in de omgeving.
Voorafgaand aan de introductie van een nieuwe aanvraag tot omgevingsvergunning wensen wij de omliggende buurt op een transparante manier te informeren over het aangepaste ontwerp en ruimte te bieden voor vragen of persoonlijk overleg, en dit gedurende een periode van 4 weken. Deze start op 18/06/2026 en eindigt op 18/07/2026.
BPA Slesbroekstraat
De site maakt deel uit van het BPA Slesbroekstraat, een geldend stedenbouwkundig plan dat de bestemmingen en voorschriften voor deze omgeving vastlegt en die wij dienen ter respecteren.
Binnen dit BPA zijn de betrokken gronden bestemd als:
Artikel 8: Zone voor bedrijfsgebouwen
Deze zone is specifiek bedoeld voor semi-industriële, ambachtelijke en KMO-activiteiten die verenigbaar zijn met de omliggende woonomgeving.
Het BPA legt hierbij duidelijke voorwaarden op inzake:
- Bebouwbare oppervlakte max. 60% van de grond
- Bouwhoogte max. 10 m
- Minimale groenoppervlakte min. 20% van de grond
- Parking (van toepassing voor het project) min. 1 per 100 m² bedrijfsvloer
- Stallingsruimte voor fietsers geen aantallen
Artikel 10: Zone voor buffergroen
Deze zones vormen de groene overgang tussen de bedrijfsactiviteiten en de omgeving.
Het BPA verplicht hier binnen deze zone een groenindex* van 0,7.
Artikel 11: Zone voor parkgebied
Langs de Zuunbeek voorziet het BPA bijkomende park- en groenzones met aandacht voor natuur, waterbeheer en landschappelijke kwaliteit.
Het BPA voorziet ook specifieke voorschriften hier, zijnde 0,8 groenindex*.
* Groenindex: hoeveel groenoppervlakte er dient te zijn binnen deze zone.
Hieronder de link naar het desbetreffende Bijzonder Plan van Aanleg
Een aangepast ontwerp
Na uitgebreide gesprekken met de verschillende adviesinstanties en de gemeente werd het project grondig herwerkt.
De ontwikkeling voorziet in compacte en functionele bedrijfshallen gericht op lokale ondernemingen en ambachtelijke activiteiten. De schaal van de units werd bewust afgestemd op kleinschalige activiteiten, en dus geen logistiek of zware industrie. De units en de omgevingsaanleg (wegenis, etc. ) zijn daarvoor technisch niet geschikt.
Bij deze nieuwe aanpak werd onder meer bijzondere aandacht besteed aan:
- nog grotere groenbuffer tot de bewoning en de achterliggende Zuunbeek;
- maximaal behoud van de bestaande bomen binnen de daartoe bestemde zones;
- versterkte maatregelen inzake infiltratie en buffering;
- inperking van het overstromingsrisico;
- een kwalitatieve landschappelijke integratie in samenwerking met lokaal landschapsbureau.
Het ontwerp valt onder de bestemmingsvoorschriften van het BPA ‘Slesbroekstraat’, waarin deze locatie is ingekleurd als ‘Zone voor bedrijfsgebouwen’, maar ook zijn verplichte bufferstroken en een achterliggende parkzone te respecteren.
Het huidige ontwerp werd uitgewerkt binnen deze huidige bestemmingen en voorschriften, met ruime overschotten op bebouwde oppervlakte, groenaanleg en buffering. Hieronder een vergelijkende tabel tussen de BPA-voorschriften en het Project zelf:
| BPA Slesbroekstraat | Voorschriften | Project |
|---|---|---|
| Bebouwbare oppervlakte | 60% van het perceel | 36,86% van het perceel |
| Bouwhoogte | 10 m | 7 m |
| Minimale groenoppervlakte | 20% van het perceel | 44,52 % van het perceel |
| Parking | 1 per 100 m² (90) | 1 per 100 m² (91) |
| Fietsenstallingen | Voorzien in de KMO-units om verromeling van de site tegen te gaan | |
| Bufferstroken | Minimaal 7 m breed | Minimaal 17m breed |
| Groenindex minimaal 0,7 | 1,0 | |
| Parkgebied | Groenindex minimaal 0,8 | 1,0 |
Reconversie van een verloederde site
De site kent vandaag een sterk verloederde en onverzorgde uitstraling, wat zich vertaalt in een beperkt kwalitatief straatbeeld. De huidige toestand sluit onvoldoende aan bij de verwachtingen van een hedendaagse bedrijfsomgeving en biedt weinig perspectief op een duurzame en kwalitatieve invulling op lange termijn.
Met de voorgestelde herontwikkeling wordt ingezet op een consequent beheerd bedrijvenpark met compacte KMO-units, verzorgde groenaanleg en een technische onderbouwde ruimtelijke organisatie (zoals water en riolering) van de site. Dankzij professioneel parkmanagement worden onderhoud, netheid, groenbeheer en de algemene uitstraling van het bedrijvenpark op structurele en regelmatige wijze opgevolgd.
Net zo ontstaat ruimte voor toekomstgerichte ondernemingen die bewust kiezen voor een verzorgde, kwalitatieve werkomgeving en uitstraling. Het beeld van het park bepaalt mee de betrouwbaarheid van de aanwezige bedrijven. Een actieve en ordelijke invulling van de site draagt bovendien bij aan meer aanwezigheid en sociale controle, waardoor deze locatie opnieuw op een duurzame en degelijke manier deel kan uitmaken van haar omgeving.
Ruimtelijke context
Het project betreft een herontwikkeling van een terrein binnen een bestaande bedrijvenzone, dat grenst aan een woonzone en de Zuunbeek.
Binnen dit aangepast ontwerp wordt geopteerd om nog meer bouwafstand op te nemen dan wordt opgelegd in de voorschriften, en om deze bufferstroken groenblauw in te kleden.
Door de gebouwen haaks op de straat te positioneren, ontstaan open doorzichten naar het achterliggende groen, waardoor de landschappelijke kwaliteit van de site ook vanuit de publieke ruimte zichtbaar blijft. Het terugtrekken van de bebouwing aan de straatzijde en het aanleggen van een groenzone geeft het openbaar domein meer openheid in een anders verder dichte bebouwde straat.
De bouwhoogte van 7m blijft ruimschoots beneden de in het BPA maximale bouwhoogte van 10m om zo ondergeschikt te blijven aan de omgeving.
Het voorgestelde ontwerp werd vooraf uitvoerig besproken met de bevoegde overheidsinstanties.
Extra aandacht voor groenaanleg
Binnen het project wordt sterk ingezet op een kwalitatieve landschappelijke integratie, met bijzondere aandacht voor het behoud van de bestaande waardevolle bomen rondom de site.
Voor de uitwerking van het groen- en landschapsplan werd samengewerkt met een gespecialiseerd landschapsontwerper, waarbij bewust gekozen werd om de aanwezige hoogstammige bomen maximaal te behouden en te versterken met bijkomende inheemse beplanting afgestemd op de omgeving. Het behouden van de bestaande bomen zorgt voor een doorlopende groenbuffer die al vanaf de bouwfase aanwezig is en blijft.
De verbrede groenzones en bufferstructuren zorgen niet alleen voor een groene omkadering van het bedrijvenpark, maar dragen eveneens bij aan een robuuste en toekomstgerichte inrichting van het terrein. Daarbij worden infiltratie- en waterstructuren landschappelijk geïntegreerd, zodat hemelwater maximaal lokaal wordt opgevangen en kan infiltreren in de bodem.
Ook op lange termijn wordt ingezet op een duurzaam en structureel groenbeheer, met aandacht voor biodiversiteit, kwalitatief onderhoud en een gecontroleerde natuurlijke ontwikkeling van de vegetatie.
De voorgestelde maatregelen werden vooraf besproken met de betrokken overheidinstanties.
Infiltratie en buffering van hemelwater
Bij de herwerking van het ontwerp werd bijkomende aandacht besteed aan waterbeheer en infiltratie, steeds in overleg met de bevoegde overheidsinstanties.
Het project voorziet onder meer bijkomende infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en groene zones, conform de principes die ook in het BPA worden opgelegd.
Daarnaast voorziet het project een landschappelijk geïntegreerde verlaagde overstroombare zone in de voortuinstrook. Deze zone kan bij hevige regenval tijdelijk overtollig hemelwater afkomstig van de Klein-Bijgaardenstraat opvangen, bufferen en vertraagd afvoeren richting de Zuunbeek.
Voorafgaand aan de vergunningsaanvraag
Vooraleer een nieuwe vergunningsaanvraag wordt ingediend, wensen wij de buurt eerst op de hoogte te brengen en hen te informeren over dit aangepaste ontwerp.
Dit traject loopt van 18 juni 2026 tot en met 18 juli 2026. Via deze weg kunnen jullie:
- het aangepaste ontwerp bekijken;
- visualisaties van het project raadplegen;
- bijkomende vragen stellen;
- een afspraak maken voor een open gesprek met ons.
Wens je een gesprek?
Via de button ‘Maak hier een afspraak’ hieronder of deze link, kan je een ontmoeting met Raf of Stefaan inplannen. Dit kan ofwel bij ons te Tubeke ofwel bij jouw thuis ofwel op de site zelf. Geef gerust aan waar en wanneer je wenst af te spreken.
- Vrijblijvend gesprek
- Eenvoudig te plannen
Heb je liever een vraag via onze website?
Stel je gerust je vraag via het invulformulier.
- Vrijblijvend